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रियल एस्टेट एजेंटों के 15 राज

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रियल एस्टेट एजेंट हमारे जीवन के सबसे महत्वपूर्ण वित्तीय निर्णयों में से एक में बहुत बड़ी भूमिका निभाते हैं। जब खरीदने, बेचने, पट्टे पर देने या किराए पर लेने की बात आती है, तो वे वही होते हैं जो हमें एक ऐसी प्रक्रिया के माध्यम से चरवाहा करते हैं जिसे केवल भारी के रूप में वर्णित किया जा सकता है। हमने देश भर के मुट्ठी भर एजेंटों से उनके व्यापार के गुर जानने के लिए बात की—और इस प्रक्रिया में, आपके लिए कुछ युक्तियों को उठाया।

1. अपराधी बुरे होते हैं। बच्चे बदतर हैं।

यह सिर्फ एक शहरी किंवदंती नहीं है कि अपराधी खुले घरों में चोरी का मामला दर्ज करने के लिए जाएंगे। कोलोराडो के रियाल्टार क्रिप एरिकसन ने कहा कि ये घटनाएं लहरों में होती हैं, और कभी-कभी अपराध का एक सुपर-विशिष्ट लक्ष्य होता है, जैसे कि दवा कैबिनेट में दवाओं का सेवन। फिर भी, उन्होंने कहा कि खुले घर के दौरान केवल अपराधी ही चिंता करने वाले नहीं हैं। 'अब तक सबसे बड़ी समस्या छोटे बच्चों वाले जोड़े हैं जो उन्हें नहीं देखते हैं,' एरिकसन कहते हैं। 'बड़ा नुकसान हुआ है।'

2. जब मंचन की बात आती है, तो उनके पास बहुत सारी तरकीबें होती हैं।

चॉकलेट चिप कुकी स्प्रे क्लिच हो सकता है, लेकिन रियल्टीर्स ने जब एक संपत्ति दिखाने के लिए तैयार हो रही थी, तो हमने जोर से संगीत और इंटीरियर डिजाइन के साथ बात की थी। थोड़े ताज़े पॉपकॉर्न के अलावा, एरिकसन का कहना है कि वह कम महत्वपूर्ण धुनें बजाता है जिसे आगंतुक नहीं जानते (किसी निश्चित गीत के साथ किसी भी बुरे जुड़ाव से बचने के लिए)। न्यू यॉर्क सिटी और ग्रीनविच, कनेक्टिकट में काम करने वाली मोनिका वेबस्टर कहती हैं कि उनकी संगीत संगत संपत्ति पर निर्भर करती है: 'अगर मेरे पास 6 मिलियन डॉलर का सुंदर ब्रांड-नया निर्माण है जो बहुत ही महानगरीय और महानगरीय है, तो मैं अलग भूमिका निभाने जा रही हूं संगीत की तुलना में अगर मेरे पास 1875 पुराना ग्रीनविच हाउस है। यह सब निर्भर करता है।'

वेबस्टर का कहना है कि वह साथी एजेंटों को कुत्तों को घर से बाहर निकालने, समय से पहले रोशनी चालू करने, गैरेज के बजाय सामने के दरवाजे से चलने, और आवश्यक होने पर प्रतिरूपण करने की सलाह देती है ताकि संभावित खरीदार अंतरिक्ष में खुद की कल्पना कर सकें।

3. अगर कोई संपत्ति प्रेतवाधित है तो वे आपको नहीं बता सकते।

एक एजेंट या ब्रोकर को किसी संपत्ति को 'कलंकित' करने की अनुमति नहीं है, जिसमें यह सुझाव देना शामिल हो सकता है कि एक घर प्रेतवाधित है। विक्रेताओं और उनके एजेंटों को भौतिक दोषों का खुलासा करना चाहिए, लेकिन डरावनी घटनाओं को शांत रखा जा सकता है। यदि आप वास्तव में उत्सुक हैं, तो पड़ोसी अक्सर एक महान संसाधन होते हैं। एरिकसन का कहना है कि वह संभावित खरीदारों को Google को एक संपत्ति बताता है और किसी भी समाचार, आपराधिक गतिविधि, या पते से जुड़े बिल्डिंग परमिट के लिए काउंटी शेरिफ की वेबसाइट की जांच करता है।

4. वे 24/7 ऑन-कॉल हैं।

तड़के, एजेंटों की नौकरी समान भागों के विक्रेता और चिकित्सक हैं। एरिकसन कहते हैं, 'मेरे पास लाइन के दूसरे छोर पर किसी के साथ बहुत सारी आधी रात के फोन कॉल्स हैं।' वेबस्टर सहमत हैं: 'मैं खुद को एक मनोवैज्ञानिक कहती हूं,' वह कहती हैं। 'हम लोगों के बेडरूम में हैं!' प्रत्येक एजेंट ने घर खोजने के उच्च-तनाव वाले वातावरण में लोगों को खुश करने की कठिनाई के बारे में बात की। 'समझौता' शब्द बहुत सामने आया है, और यह एजेंट-खरीदार/विक्रेता संबंध और स्वयं खरीदारों/विक्रेताओं दोनों पर लागू होता है। एरिकसन का कहना है कि एक जोड़े के साथ व्यवहार करते समय, उन्होंने उन्हें अलग से लिखा है कि वे एक घर में क्या देख रहे हैं। 'कभी-कभी वे एक ही पृष्ठ पर होते हैं, और कभी-कभी वे नहीं होते हैं,' वे कहते हैं।

5. छोटी पर्ची उन्हें अपने GIGS खर्च कर सकते हैं।

वेबस्टर का कहना है कि काम का सबसे कठिन हिस्सा यह पता लगाना है कि खरीदार और विक्रेता वास्तव में क्या चाहते हैं और उनकी अपेक्षाओं को प्रबंधित करना। एक विक्रेता को खुश रखना उतना ही महत्वपूर्ण हो सकता है जितना कि एक लिस्टिंग को पूर्ण करना। एक बार, 10 मिलियन डॉलर की लिस्टिंग दिखाने के बाद, मालिक को तत्काल रिपोर्ट के साथ फोन नहीं करने के लिए वेबस्टर को निकाल दिया गया था। 'हमारा काम बहुत गहन है,' वह कहती हैं। 'हम हमेशा अग्रिम पंक्ति में हैं। हमेशा।'



6. वे मानवीय भावनाओं की चरम सीमाएँ देखते हैं।

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जहां अच्छा बुरा और बदसूरत फिल्माया गया था

डलास में एक रियाल्टार पॉल मैकमोहन कहते हैं: 'हम जीवन के सभी चरणों में लोगों के साथ काम करते हैं, अच्छे और बुरे ... घर बेचना और खरीदना लगभग हमेशा एक भावनात्मक रोलर कोस्टर होता है और हम हर कदम पर अपने ग्राहकों के साथ होते हैं। हम लोगों से तब बात करते हैं जब वे उत्साहित, क्रोधित, उत्साहित और पराजित होते हैं।'

7. वे अपनी भाषा बोलते हैं।

सही, सीमित-चरित्र की बिक्री को तैयार करने का एक कौशल है। एरिकसन का कहना है कि देखने के लिए कुछ चीजें हैं 'आकर्षक' (उर्फ 'छोटा'), 'आरामदायक' ('एक झोंपड़ी जो नीचे गिरने वाली है') या 'परिपक्व भूनिर्माण', जिसका अर्थ अक्सर मृत पेड़ हैं जिनकी आवश्यकता होगी के साथ निपटा जाए। वर्जीनिया एजेंट सारा मार्चेस ने कहा कि 'संभावित' का अर्थ है कि यह पुराना है और अलग हो रहा है, 'लंबे समय तक नहीं टिकेगा' का अर्थ है कि यह पहले से ही बाजार में बहुत लंबा है, और 'प्रेरित विक्रेता' का अर्थ है कि यह अधिक मूल्यवान है और कोई भी प्रस्ताव अच्छा है।

8. उन्हें बिक्री की आवश्यकता है।

अधिकांश एजेंट दलालों के अधीन काम करने वाले स्वतंत्र ठेकेदार होते हैं और उन्हें पूरी तरह से कमीशन पर भुगतान किया जाता है, जिसका अर्थ है कि वे केवल तभी पैसा कमाते हैं जब कोई लेनदेन बंद हो जाता है। एजेंट आम तौर पर 5 से 7 प्रतिशत के बीच कमाते हैं, और राज्य के आधार पर, वह राशि लिस्टिंग एजेंट के दलाल के पास जाती है या खरीदार और विक्रेता के एजेंट दलालों के बीच विभाजित की जा सकती है। लीज कमीशन अलग-अलग होते हैं, लेकिन वे आम तौर पर एक महीने के किराए के 40 से 100 प्रतिशत के बीच होते हैं।

9. उन्हें वास्तव में हमेशा बंद रहना पड़ता है।

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इस वित्तीय संरचना को देखते हुए, इसमें कोई आश्चर्य की बात नहीं है कि बिक्री को सुरक्षित करने के लिए एजेंट बहुत अधिक प्रयास करेंगे। एजेंटों ने यह सब देखा है, और यह सब किया है। मैकमोहन की दूरी तय करने की एक कहानी है: 'मैं एक बार कनाडा में एक पहाड़ पर चढ़ गया था, जबकि एक सौदे को फोन पर टूटने से बचाने की कोशिश कर रहा था। अंधेरा हो रहा था इसलिए मुझे बात करते समय फोन की टॉर्च का इस्तेमाल करना पड़ा। जब मैं दूसरे एजेंट से बात कर रहा था तो मैंने अपनी भाभी को मेरी पत्नी से चिंता न करने के लिए कहते सुना, लेकिन पहाड़ पर भालू थे। मेरे पास छुट्टी के दिन अधिक आरामदेह हैं।'

10. वे चाहते हैं कि आप तैयार रहें।

यह मदद करता है अगर ग्राहकों ने अपना होमवर्क किया है। प्रक्रिया की शुरुआत में, वेबस्टर ग्राहकों को आने वाले समय के लिए उन्हें तैयार करने के लिए प्रक्रिया के हर चरण को रेखांकित करने वाला एक फॉर्म देता है। उन्हें यह बताना कि वित्त को व्यवस्थित करना, बजट निर्धारित करना और बंधक के लिए पूर्व-अनुमोदित होना महत्वपूर्ण है, यथार्थवादी अपेक्षाएं निर्धारित करने में मदद करता है। (अधिकांश विक्रेता वैसे भी पूर्व-अनुमोदन पत्र के बिना किसी प्रस्ताव पर विचार नहीं करेंगे।)

वे यह भी चाहते हैं कि आप अपनी सीमाएं जानें। मार्चेस और एरिकसन दोनों का कहना है कि लोगों द्वारा की जाने वाली सबसे बड़ी अचल संपत्ति की गलतियों में से एक यह है कि वे अपने दम पर खरीदारी या बिक्री को संभालने की कोशिश कर रहे हैं। विक्रेता अक्सर नहीं जानते कि अपने घर की उचित कीमत कैसे तय करें और उधारदाताओं, मूल्यांककों, वकीलों, निरीक्षकों और खरीदारों से निपटने में शामिल कार्य का अनुमान नहीं लगाते हैं।

11. मूल्य पूछना मनमाना नहीं है।

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एजेंट पड़ोस के आसपास तुलनीय संपत्तियों के आधार पर एक घर की कीमत लगाते हैं और इस बारे में भविष्यवाणी करते हैं कि बाजार बड़े पैमाने पर और मौसम के साथ कहां चल रहा है। एक एजेंट एक 'तुलनात्मक बाजार विश्लेषण' चलाएगा, जो सक्रिय लिस्टिंग के साथ-साथ लंबित या अनुबंध के तहत एकत्र करता है और फिर संरचना की उम्र, नवीनीकरण, बहुत आकार, विचार और पड़ोस जैसी चीजों का मूल्यांकन करता है।

मौसमी रुझान भी विक्रेताओं की संभावनाओं को प्रभावित करते हैं। उदाहरण के लिए, एरिकसन ने हमें बताया कि चौथी जुलाई के बाद चीजें धीमी हो जाती हैं जब लोग स्कूल के फिर से शुरू होने के बारे में सोचना शुरू करते हैं और जरूरी नहीं कि आगे बढ़ना चाहते हों।

मैकमोहन के अनुसार, यह एक मीठा स्थान खोजने के बारे में है जो विक्रेता के लाभ को अधिकतम करता है लेकिन बहुत अधिक नहीं है। एक संपत्ति को एक बंधक को मंजूरी देने के लिए एक मूल्यांकन रिपोर्ट पास करनी होती है। बैंक बिक्री कीमतों के लिए बंधक का विस्तार नहीं करेंगे जो मूल्यांकन से बेतहाशा विचलन करते हैं, एक ऐसी नीति जो कई बिक्री को बर्बाद करती है। मूल्यांकन भी खरीदारों को घर के लिए बहुत अधिक भुगतान करने से बचाने में मदद करते हैं, केवल यह पता लगाने के लिए कि वे अपने बंधक पर गहरे पानी के नीचे हैं।

12. अगर आपको कोई ऐसी संपत्ति मिली है जिससे आप प्यार करते हैं, हस्तलिखित पत्र मदद करते हैं।

यदि कोई विक्रेता प्रतिस्पर्धी ऑफ़र की फ़ील्डिंग कर रहा है, तो पत्र, फ़ोटो या वीडियो उनके निर्णय को प्रभावित कर सकते हैं। संपत्ति के प्रति आपके स्नेह के ये संकेत आपके प्रस्ताव को पैक से अलग कर सकते हैं या विक्रेताओं के इस डर को दूर कर सकते हैं कि संपत्ति के आगे बढ़ने के बाद क्या होने वाला है। 'सबसे चतुर चीज जो मैं कर सकता था वह एक खरीदार को बताना होगा: 'एक पत्र लिखें और कहें कि आप इस घर को तोड़ने नहीं जा रहे हैं,' वेबस्टर कहते हैं। मार्चेस ने लिखा है कि वह ज्ञात विक्रेता हैं जिन्होंने हार्दिक नोट के आधार पर एक प्रस्ताव लिया है, भले ही यह आर्थिक रूप से सबसे अच्छा कदम न हो। 'कभी भी भावनात्मक लगाव की शक्ति को कम मत समझो,' उसने लिखा। 'यह कई तरह से अपना सिर उठाता है।'

13. लेकिन दैवीय हस्तक्षेप भी मदद कर सकता है।

वे एकमात्र रणनीति नहीं हैं जो खरीदार किसी संपत्ति को सुरक्षित करने के लिए उपयोग कर सकते हैं। एरिकसन का कहना है कि खरीदार कभी-कभी सीधे विक्रेताओं से संपर्क करते हैं - वह उस रास्ते की सलाह नहीं देते हैं, लेकिन मानते हैं कि यह काम कर सकता है। वेबस्टर हमें बताता है कि एक अपेक्षाकृत हालिया अंधविश्वास भी है जो खरीदारों और विक्रेताओं को प्रक्रिया में मदद करने के लिए सेंट जोसेफ की एक मूर्ति को दफनाते हुए देखता है।

शो जेरिको का क्या हुआ?

मार्चेस ने लिखा है कि उसने खरीदारों को लिस्टिंग के लिए कुछ क्षेत्रों में 'डंठल' देखा है, यह पूछने के लिए कि क्या वे बेचने में रुचि रखते हैं, और यहां तक ​​​​कि किसी अन्य खरीदार के साथ सौदा होने पर बैकअप ऑफ़र सबमिट करने के लिए घर के मालिकों से संपर्क करें।

14. वे सिर्फ मकान नहीं बेच रहे हैं।

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एजेंटों को भी खुद को बेचना पड़ता है, क्योंकि उनके व्यवसाय का बड़ा हिस्सा रेफरल और दोहराने वाले ग्राहकों से आता है। किसी दिए गए क्षेत्र में बड़ी मात्रा में घरों को स्थानांतरित करके कई लोग पड़ोस के विशेषज्ञों के रूप में जाने जाते हैं, और यह धारणा अकेले किराए पर लेने के लिए पर्याप्त हो सकती है। एजेंट 'खेत' क्षेत्र भी कर सकते हैं, जिसका अर्थ है कि वे एक विशिष्ट भौगोलिक क्षेत्र चुनते हैं और वहां अपने विपणन प्रयासों को लक्षित करते हैं।

पेशेवर वास्तुशिल्प फोटोग्राफरों में निवेश करने, पोस्टकार्ड भेजने और नेटवर्किंग करने के अलावा, मैकमोहन कहते हैं कि वह अपनी ऑनलाइन उपस्थिति के बारे में भी रणनीतिक हैं, क्योंकि उन्हें पता है कि संभावित ग्राहक अपना शोध करेंगे: 'हम सभी छोटे व्यवसाय के मालिक हैं और हमें इस बात से अवगत होना चाहिए। हम अपनी खुद की पीआर फर्म हैं।'

15. वे नहीं चाहते कि आप इंटरनेट पर पढ़ी गई हर बात पर विश्वास करें।

जब एरिकसन संभावित ग्राहकों से मिलता है, तो वह कहता है कि उसका लक्ष्य 'एक संबंध स्थापित करने का प्रयास करना है ताकि आप एक विक्रेता के रूप में सामने न आएं।' उनका मानना ​​​​है कि ज़िलो और ट्रुलिया जैसी बड़ी रियल एस्टेट साइटें लोगों को एजेंटों से सावधान करती हैं क्योंकि लिस्टिंग हमेशा सटीक नहीं होती है, और एक साधारण पूछताछ के परिणामस्वरूप कई रीयलटर्स हो सकते हैं-अक्सर स्थानीय नहीं-किसी से संपर्क करना। 'वह प्रक्रिया काम नहीं करती है,' एरिकसन कहते हैं। मार्चेज़ ने जिस तरह से इंटरनेट ने अचल संपत्ति को थोड़ा अलग परिप्रेक्ष्य में बदल दिया है, उसे संबोधित करते हैं: 'मुझे लगता है कि आज एजेंटों के बीच एक बड़ी चिंता है कि इंटरनेट के साथ, हमारा पेशा अप्रचलित हो जाएगा। लेकिन मुझे लगता है कि यह केवल उद्योग को मजबूत करने में मदद कर रहा है। जितने अधिक जानकारी वाले लोग होंगे, हमें अपने काम पर उतना ही बेहतर होना होगा!'

नोट: इस लेख में मूल रूप से गलत कहा गया था कि लोग सौभाग्य के लिए सेंट एंथोनी की मूर्तियों को दफनाते हैं।

इस लेख का एक संस्करण मूल रूप से 2015 में चला था।